Surrogazione del mutuo: a chi è rivolta?

Surrogazione mutuo: a chi si rivolge

La surrogazione mutuo, detta anche più semplicemente surroga, definisce un intervento semplificato che consente al mutuatario di trasferire il proprio finanziamento presso un nuovo istituto di credito godendo così di condizioni contrattuali migliori. Un’operazione indicata per approfittare di positive congiunture di mercato.

Il richiedente non va a sostenere alcun onere o costo aggiuntivo e la banca di partenza non deve esprimere il suo consenso perché il debitore possa ottenere la surroga. È invece a discrezione del nuovo ente erogatore accettare la domanda di surroga.

La vecchia ipoteca non è cancellata ma trasferita, così come l’importo corrisponde alla somma residua del mutuo di partenza. Possono invece subire modifiche la durata e il tasso del mutuo. Da ciò deriva la potenziale convenienza dell’operazione.

Di surroga ne esistono due tipologie: surroga bilaterale e trilaterale. Nel primo caso è previsto il coinvolgimento della nuova banca, che chiameremo ente surrogante, del debitore e di un separato nonché successivo atto di quietanza.

Dal punto di vista pratico ciò significa che avremo la sottoscrizione di un contratto di mutuo destinato alla surroga (documento che riporta tutte le nuove condizioni economiche) e di un atto unilaterale di quietanza. Quest’ultimo corrisponde a una dichiarazione della banca di partenza che accerta l’estinzione del mutuo grazie alla surroga e la non cancellazione dell’ipoteca. L’atto di quietanza è definito davanti a un notaio, ma non prevede che il debitore sia presente.

Surroga mutuo: surroga trilaterale

Più complessa è la surroga trilaterale. Com’è facile intuire, oltre alla banca surrogante e il debitore è coinvolta direttamente anche la banca surrogata. In questo caso è definito un unico atto notarile che deve contenere:

  • il nuovo contratto di surroga mutuo (con accluse ovviamente tutte le nuove condizioni definite tra ente surrogante e mutuatario)
  • la quietanza di estinzione del mutuo di origine
  • l’impegno alla non cancellazione dell’ipoteca di partenza.

Le soluzioni alternative alla surroga

Un’alternativa alla surroga è costituita dalla sostituzione del mutuo. In questo caso il finanziamento è non trasferito presso un nuovo istituto di credito ma estinto mediante una linea di credito accordata da un altro istituto. Il principale svantaggio risiede nei costi: gli oneri legali (perizia o istruttoria) sono sostenuti dal cliente. Mentre come plus abbiamo la possibilità di sfruttare un maggior numero di prodotti finanziari.

Se invece non volete cambiare banca, potreste preferire la rinegoziazione. Le nuove condizioni del mutuo sono definite tra cliente e banca senza coinvolgere alcun ente terzo. Il mutuatario può presentare alla banca i preventivi stilati dai concorrenti per realizzare una modifica delle condizioni del mutuo. L’istituto di credito sceglie spesso di non perdere il cliente, che può sempre appellarsi alla surroga, e accorda tassi più convenienti.

La surrogazione mutuo, detta anche più semplicemente surroga, definisce un intervento semplificato che consente al mutuatario di traferire il proprio finanziamento presso un nuovo istituto di credito godendo così di condizioni contrattuali migliori. Un’operazione indicata per approfittare di positive congiunture di mercato.

Il richiedente non va a sostenere alcun onere o costo aggiuntivo e la banca di partenza non deve esprimere il suo consenso perché il debitore possa ottenere la surroga. È invece a discrezione del nuovo ente erogatore accettare la domanda di surroga.

La vecchia ipoteca non è cancellata ma trasferita, così come l’importo corrisponde alla somma residua del mutuo di partenza. Possono invece subire modifiche la durata e il tasso del mutuo. Da ciò deriva la potenziale convenienza dell’operazione.

Di surroga ne esistono due tipologie: surroga bilaterale e trilaterale. Nel primo caso è previsto il coinvolgimento della nuova banca, che chiameremo ente surrogante, del debitore e di un separato nonché successivo atto di quietanza.

Dal punto di vista pratico ciò significa che avremo la sottoscrizione di un contratto di mutuo destinato alla surroga (documento che riporta tutte le nuove condizioni economiche) e di un atto unilaterale di quietanza. Quest’ultimo corrisponde a una dichiarazione della banca di partenza che accerta l’estinzione del mutuo grazie alla surroga e la non cancellazione dell’ipoteca. L’atto di quietanza è definito davanti a un notaio, ma non prevede che il debitore sia presente.

Surroga mutuo: surroga trilaterale

Più complessa è la surroga trilaterale. Com’è facile intuire, oltre alla banca surrogante e il debitore è coinvolta direttamente anche la banca surrogata. In questo caso è definito un unico atto notarile che deve contenere:

  • il nuovo contratto di surroga mutuo (con accluse ovviamente tutte le nuove condizioni definite tra ente surrogante e mutuatario)
  • la quietanza di estinzione del mutuo di origine
  • l’impegno alla non cancellazione dell’ipoteca di partenza.

Maggiori informazioni presenti nel portale dedicato alla surroga del mutuo: https://www.surroga-mutuo.org/

Cambia mutuo a costo zero

La Surroga del Mutuo è stata regolamentata dalla legge Bersani ( Legge 40/2007) e successivamente dalla Legge Finanziaria del 2008.

Questa procedura è nota anche più semplicemente come portabilità del mutuo, quindi quando sentite parlare di surroga del mutuo fate pure riferimento alla portabilità dello stesso.

Surroga mutuo o portabilità

La surroga del mutuo, nota anche come portabilità, consiste nel trasferimento presso un nuovo istituto bancario della linea di credito utilizzata per l’acquisto o la ristrutturazione casa. Si tratta di un intervento che consente la modifica delle condizioni contrattuali, almeno per quanto attiene tassi e durata, mentre risulta inalterata l’ipoteca: viene realizzata una semplice annotazione che determinata il nuovo beneficiario dell’ipoteca, ovvero la banca subentrante.

Dobbiamo specificare che, da un punto di vista tecnico, la surroga non è esattamente uno “spostamento” del debito. A cambiare è solo l’ipoteca, di cui godrà il nuovo istituto di credito a titolo di garanzia reale. Il mutuo invece sarà soggetto a estinzione anticipata e si verificherà, contestualmente, l’attivazione di un nuovo finanziamento presso la banca surrogante (lasciando invariato l’importo residuo).

Confronta i mutui per la rinegoziazione

Con l’introduzione della cosiddetta Legge Bersani (40/2007), la surroga ha escluso ogni costo per il cliente. Il trasferimento del mutuo grazie alla surroga è quindi a costo zero, ragione che reso questo istituto così richiesto tra i mutuatari. Il vero limite della portabilità del mutuo è rappresentato dall’entità del finanziamento.

L’importo residuo non può essere soggetto a modifiche. L’utente ha invece la facoltà, in accordo con la banca subentrante, di riscrivere il tipo di tasso (incluso lo spread disposto dall’istituto di credito) e/o la durata. In sostanza il mutuatario può ottenere una rata mensile più sostenibile e quindi disporre di un finanziamento più conveniente.

Rinegoziazione rate mutuo

I passaggi da seguire per procedere con la surrogazione del mutuo sono tre:

  1. trovare una banca disposta ad accordare la surroga. Questa entrerà in contatto con la banca d’origine per conoscere l’entità del debito residuo e definisce una data per realizzare l’intervento;
  2. nell’arco di un massimo di dieci giorni lavorativi la banca di partenza rende noto il debito residuo al nuovo istituto, e si accorda per la giornata in cui sarà eseguita la surroga;
  3. la nuova banca compie la surroga con un atto unico, composto da: contratto del nuovo finanziamento, quietanza di pagamento (il documento che attesta l’estinzione anticipata del precedente finanziamento), consenso alla surroga e modifica dell’ipoteca.

Se la rata del tuo finanziamento non è più competitiva o semplicemente troppo cara, la soluzione è la surroga del mutuo. Per scoprire tutte le caratteristiche, le guide e le offerte migliori sul mercato, segui il nostro portale surroga-mutuo.org.

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