Prestito Vitalizio Ipotecario: Caratteristiche e destinatari

A partire dal febbraio del 2016 viene pubblicato il regolamento in tema di prestito vitalizio ipotecario. Diventa, finalmente, operativa la disciplina relativamente a questo tema che aveva iniziato il suo percorso con una proposta di legge nel 2015.

Prestito vitalizio ipotecario che cosa è e chi può richiederlo?

Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare forma di prestito che si presenta come alternativa possibile ad un particolare range di individui cittadini: coloro i quali hanno una età superiore di 60 anni.

Questa peculiare categoria di soggetti, non aveva, almeno fino a poco tempo fa, alcuna possibilità di accesso al credito per risolvere eventuali problemi di liquidità. Infatti, data l’età, considerata avanzata e priva di garanzie, queste persone vedevano soventemente negata loro la possibilità di accedere a forme di credito bancario. L’unica alternativa possibile in caso di problemi economici era rappresentata dalla vendita della nuda proprietà dell’immobile qualora ne avessero una.

Il prestito vitalizio ipotecario rientra nella gamma dei finanziamenti definiti a medio-lungo termine. Gli interessi come pure le spese sono a capitalizzazione annua. Il prestito viene garantito attraverso l’stituto dell’ipoteca posta sull’immobile residenziale. La legge vieta espressamente la possibilità di porre l’ipoteca su più immobili.

Si può concedere questa tipologia di prestito a più persone anche in maniera congiunta. Requisito fondamentale richiesto è che abbiano tutte l’età prevista.

Si parla di cointestazione obbligatoria del contratto di prestito nei casi in cui il soggetto finanziato sia sposato o convivente da oltre cinque anni e l’immobile oggetto di ipoteca sia quello in cui risultano entrambi residenti.
Questo anche nel caso in cui l’immobile sia di proprietà soltanto di uno dei due. L’aspetto rilevante per la cointestazione obbligatoria è che la residenza sia la medesima.
Quando il finanziamento viene erogato a più persone soltanto nell’ipotesi di decesso del contraente più longevo l’ente erogatore ha diritto a richiedere la restituzione integrale di quanto versato.

Funzionamento del prestito vitalizio ipotecario

L’istituto che trae la sua origine nel diritto anglosassone è peculiare perché non segue i tradizionali schemi di ammortamento mediante rate suddivise per un determinato arco temporale. Il capitale viene restituito in una unica soluzione e laddove si verifichino determinati presupposti:
-nel caso di morte del soggetto che ha ricevuto il finanziamento;
-se si vende l’immobile o se questo viene trasferito ad altro titolo (diverso da quello di causa di morte e quindi non rientra nell’ipotesi il trasferimento a titolo successorio);
-nel caso di un diritto reale di godimento sul bene ipotecato;
-nell’ipotesi in cui al soggetto finanziato o a soggetti terzi ma dotri di ipoteca vengano imputati atti compiuti a titolo di dolo o colpa grave tali da ridurre in maniera significativa il valore del bene.
-se vengono costituiti diritti reali a favore di soggetti terzi;
-nel caso in cui vengano apportate modifiche senza previo accordo col finanziatore;
-nel caso di incuria al punto da rendere legalmente inabitabile l’immobile;
-qualora soggetti diversi dai famigliari del finanziato collochino la residenza presso l’immobile;
-se il bene oggetto di ipoteca diviene oggetto di provvedimenti esecutivi o di tipo conservativo per un valore di importo pari o superiore al 20% del valore del bene concesso a titolo di ipoteca giudiziale o a titolo di garanzia.

In sostanza il sessantenne che ottiene tale tipo di prestito non deve nulla alla banca. L’obbligo di restituzione graverà sui suoi eredi al momento della morte del soggetto finanziato. Se si verifica una delle condizioni di cui ai punti precedenti, invece, eccezionalmente, si dovrà procedere alla restituzione anticipata.

Al momento in cui l’individuo che aveva ottenuto il prestito viene meno gli eredi sono gravati dall’obbligo di restituire il capitale prestato in una unica soluzione.

Al capitale si sommano gli interessi maturati nel corso del tempo. Interessi che possono variare a seconda di quanto stabiliti nel contratto. Questi possono essere a tasso fisso, variabile oppure misto e sono capitalizzati su base annua.

Al momento della sottoscrizione del contratto, tuttavia il soggetto finanziato può accordarsi con l’ente erogatore del credito per quanto riguarda la restituzione, durante la vita, di interessi e spese sostenuto evita la formula più gravosa della capitalizzazione annua. Così facendo, gli eredi saranno chiamati a restituire unicamente il capitale.
In queste ipotesi, qualora l’obbligato non paghi le rate per più di sette volte ha diritto a richiedere la risoluzione del contratto.

A quali tutele hanno diritto gli eredi?

Una formula di finanziamento del genere porta con sè la necessità di stabilire una serie di cautele affinché gli eredi alla morte del soggetto finanziato non si trovino nell’impossibilità di restituire il capitale alla banca.

Ad esempio se entro un anno dal decesso del soggetto finanziato gli eredi non hanno rimborsato integralmente quanto dovuto la banca, senza necessità di espletare una normale procedura giudiziaria esecutiva, può vendere l’immobile ad un prezzo stimato da un perito esperto ed indipendente.

Il prezzo si riduce sulla base di taluni valori percentuali legalmente definiti se l’immobile non viene venduto entro 12 mesi dalla sua collocazione sul mercato e così via.

Gli eredi possono provvedere alla messa in vendita dell’immobile autonomamente, ma comunque previo accordo con la banca. La vendita deve comunque realizzarsi entro 12 mesi.
Se il valore dell’immobile è inferiore rispetto al capitale e agli interessi dovuti nulla quaestio, gli eredi non corrono rischi, se non appunto, quello legato alla perdita dell’immobile. In questo caso si può parlare di traslazione del rischio sulla banca. Se invece il prezzo ricavato dalla vendita è superiore al capitale e agli interessi da restituire l’eccedenza deve essere distribuita in favore degli eredi.

Le Criticità: aspetti negativi 

Innanzitutto occorre considerare che la norma prevede la formula della capitalizzazione annuale dei tassi di interesse. Questo può provocare una crescita a livello esponenziale del capitale dovuto ell’sitituto erogatore del credito, tale da poter addirittura superare, anche nell’arco di un breve lasso temporale il valore dell’immobile ipotecato.

Per ovviare a tale problema il soggetto richiedente il finanziamento può pattuire, come si accennava, il rimborso degli interessi e delle spese pagando delle rate durante il periodo di vita. La pattuizione è comunque facoltativa ed in mancanza della stessa, all’atto pratico, gli eredi subiscono quasi sempre la perdita dell’immobile, in luogo della restituzione del maggior valore dovuto a titolo di debito.

Sulla base di quanto stabilito dalla norma in tema di prestito vitalizio ipotecario si assiste ad un procedura che può essere definita priva di giurisdizionalizzazione nel senso che la banca ha diritto di recuperare il proprio credito bypassando le lungaggini processuali della procedura esecutiva ma al tempo stesso questo superamento comporta la perdita di talune importanti garanzie per il debitore.

Ciò perché evitando l procedura esecutiva giudiziale è il creditore che gestisce tutte le fasi della vendita: dalla nomina del perito alla restituzione agli eredi di eventuali eccedenze.

Tali nuove tendenze in campo legislativo (confermate anche alla luce della recente normativa in tema di credito immobiliare per i consumatori), lascia molti dubbi circa la capacità effettiva, di una delle parti in causa (in tal caso la banca o altro istituto di credito) di gestire la pratica secondo modalità che possano tutelare anche gli interessi della controparte.

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