Accollo Mutuo: Cos’è, come Funziona e perchè si fa?

Con l’espressione accollo del mutuo generalmente si intende la sostituzione dell’intestatario del mutuo con un altro, un vero e proprio subentro in cui il subentrato risparmia sulle spese del mutuo. Sembra una dinamica molto complessa, più di quello che effettivamente è.

Cos’è l’accollo del mutuo?

Questa pratica viene espressamente indicata dall’articolo 1273 del codice civile che la definisce e la regolamenta. L’accollo del mutuo consiste nel subentrare nel pagamento dello stesso al mutuario che lo ha contratto, ovvero l’accollante.

Questo viene praticato soprattutto nei casi di mutuo contratto per immobili, soprattutto di fronte a casi in cui il passaggio di proprietà avviene prima dell’estinzione del mutuo con la banca debitrice. A questo punto il subentrato assumerà l’obblgo di rimborsare le rate e ogni altro previsto dai contratti.

Sono due le tipologie di accollo del mutuo; una è definita accollo liberatorio e prevede il totale svincolo da parte dell’accollante che trasferisce in toto il debito al subentrato ed è una condizione importante che, soprattutto nei casi di vendita immobili, garantisce all’accollante maggiori sicurezze.

L’altra è chiamata accollo cumulativo; in questo caso invece subentrato e l’accollante restano legati alla banca e, qualora il primo non riesca a far fronte al pagamento delle rate, dovrà essere l’accollanta a risolvere tale situazione.

Questa opzione viene solitamente scelta dalla banca quando si ritiene che il subentrato non abbia le sufficienti garanzie per poter provvedere al rimborso delle rate. In tal caso colui che trasferisce il debito rimane a garanzia delle operazioni.

Perché attuare un accollo di mutuo?

L’accollo del mutuo sembrerebbe sotto ogni punto di vista un’operazione del tutto svantaggiosa; invece ha i suoi vantaggi, sebbene sia un’operazione da considerare con cautela.

Nelle trattative per acquisto degli immobili, non sempre la richiesta di un mutuo presso una banca va a buon fine; questo provoca molte difficoltà perché non permette di procedere all’acquisto per coloro che non hanno le garanzie necessarie.

Quindi, l’accollo del mutuo, all’interno di una trattativa di compravendita di un immobile, può essere la soluzione giusta per risolvere questa problematica.

In altre parole, prima della cessione dell’immobile e di concludere le pratiche inerenti al passaggio di proprietà, si fa richiesta di accollo di mutuo.

Il subentrato si impegna così ad accollarsi il mutuo contratto e a pagare il restante della quota, per intero. Questo permette al precedente intestatario di liberarsi del mutuo vendendo anche il suo immobile.

Il subentrato, invece, avrà il vantaggio di aver contratto un mutuo (accollo) che in altre condizioni la banca non avrebbe concesso e, in più evitare il pagamento di tutte le spese non indifferenti di richiesta del mutuo, poiché esso è già in corso.

Quando procedere con l’accollo del mutuo?

Questo procedimento finanziario è l’ideale per chi vuole sbarazzarsi di un finanziamento contratto e non vuole più pagare le sue rate. Spesso accade che chi ha un immobile ha contratto un mutuo per il suo acquisto; se è costretto o semplicemente vuole vendere l’immobile deve pensare anche al mutuo contratto. Chi lo acquisterà subentrerà anche nel pagamento del mutuo, ovviamente negoziando così il prezzo della compravendita.

Una situazione simile è quella in cui una coppia si separa e una delle due parti vuole sbarazzarsi della sua quota di casa e del mutuo contratto; molto probabilmente si sceglierà di accollare il mutuo all’altro inquilino, che beneficerà dell’intera proprietà dell’immobile.

Un altro esempio è l’accollo di mutuo contratto da un costruttore: chi acquista un’abitazione dovrà pagare il restante finanziamento contratto per svolgere i lavori.

Sicuramente l’accollante che cede immobile e un mutuo che spesso non riesce più a pagare otterrà i vantaggi più immediati; dall’altro lato l’accesso al mutuo da parte del subentrato è comunque, in certi casi, vantaggioso poiché egli può godere dei tassi di un mutuo già avviato e non quelli di un prestito acceso ex novo.

Inoltre può estinguere un mutuo in minor tempo, in quanto subentra e soprattutto viene meno anche l’ipoteca sull’immobile. Inoltre non è da sottovalutare anche la mancata presenza delle spese di richiesta e apertura di un mutuo.

Acquisto di un immobile con accollo del mutuo l’acquisto di un immobile direttamente dal costruttore

Come abbiamo già detto, uno dei casi più diffusi di messa in atto della pratica di accollo del mutuo è l’acquisto dell’immobile direttamente da un costruttore.

Non è raro che il costruttore proponga a chi voglia acquistare una nuova casa di procedere all’accollo di una parte del mutuo che grava sull’immobile, acceso probabilmente dal costruttore per procedere con i lavori di costruzione.

Quasi sicuramente esso sarà servito al costruttore per accedere ai materiali necessari alla sua azienda edilizia alla fabbricazione dell’immobile; questa tipologia di contratto è sempre più diffusa.

Se viene scelta è bene sapere che solo per l'(0% sarà possibile farsi carico del mutuo mentre per il restante 20% sarà necessario un pagamento in liquidità. Inoltre si procede ad una compravendita per una casa appena finita.

Uno svantaggio per chi decide l’accollo, potrebbe essere che per versare la percentuale non rientrante nel mutuo, spesso necessita di aprire un nuovo mutuo o finanziamento, andando così a vaneggiare il risparmio del non aver contratto un mutuo per l’immobile.

Compravendita tra privati: accollo del mutuo è conveniente?

Oltre all’azione di accollo del mutuo con società edilizia, è possibile procedere ad una operazione simile anche nei confronti di un privato.

In questo caso, non trattando direttamente con la banca, colui che subentra rischia di trovare delle clausole contrattuali addirittura più svantaggiose rispetto a quelle che avrebbe trovato in caso di accensione di un mutuo nuovo.

E’ sempre bene quindi prestare massima attenzione in questo tipo di compravendite.

Casi in cui l’accollo di mutuo può essere vantaggioso

Una delle situazioni più frequenti in cui compare l’accollo del mutuo, è quella di un acquisto di immobile ipotecato da una banca per un mutuo non estinto.

In questo caso l’acquirente subentra nel rimborso delle rate al fine di acquistare poi l’immobile. Queste trattative vanno decise e  contrattualizzate come una vera e propria compravendita, per cui è necessario essere di fronte ad un notaio per stipulare il rogito.

Solitamente chi vuole acquistare l’immobile, paga direttamente al proprietario parte della somma per l’acquisto e per il restante subentra nel pagamento delle rate del mutuo; questo ovviamente varia anche in base alla somma contratta con mutuo e al valore dell’immobile stesso. In ogni caso è necessario un accordo tramite subentrato e accollante per poter procedere.

Prestare attenzione alle condizioni di accollo del mutuo è fondamentale

Come ogni operazione bancaria e finanziaria è sempre bene prestare la massima attenzione anche nelle procedure di accollo del mutuo.

Il primo step da intraprendere è quello di avere l’accortezza di controllare che il primo intestatario sia in regola con i precedenti versamenti, poiché se così non fosse, alcuni contratti prevedono che sia il subentrato a regolamentare la sua posizione.

Se il mutuo era di proprietà di una società, essa può richiedere al subentrato il pagamento di parte delle spese sostenute per l’apertura e questo ovviamente sarebbe per lui svantaggioso.

Da non sottovalutare anche il comportamento della banca stessa che potrebbe non voler applicare le stesse condizioni precedentemente concordate.

Tutte queste variabili vanno attentamente considerate poiché rischiano di annullare quei potenziali benefici che avevano fatto sì che si optasse per la scelta dell’accollo del mutuo.

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